¿Cómo obtener financiamiento para una vivienda?

financiamiento para vivienda

Una de las aspiraciones más grandes de cualquier persona es llegar a tener una vivienda propia.

Aún así, no todos se dan a la tarea de investigar las opciones disponibles según sus posibilidades y abandonan la labor antes de haberla iniciado.

Sin embargo, quienes estamos en el negocio inmobiliario conocemos tales opciones para hacer realidad ese sueño de vivir bajo un techo donde no pagarás renta solamente, sin derecho a nada, sino que cada centavo que aportes será para tu propio patrimonio.

Así que hoy te comparto una práctica Guía para obtener financiamiento y lograr la compra de una vivienda.

¿Qué factores influyen al solicitar financiamiento para comprar una vivienda?

Lo primero que voy a comentar es que hay diferencias según el lugar y la entidad a la que acudas para solicitar un préstamo hipotecario.

Por ejemplo, hablando sobre el sur de Florida, hay algunos factores que son tomados en cuenta por las instituciones bancarias más sólidas para considerar a un individuo como sujeto de crédito.

Entre los factores más comunes podemos mencionar: el estatus migratorio del solicitante, es decir, si es residente legal o no, la nacionalidad, el historial de crédito y su fuente de ingresos, si este uno de los más importantes.

Ahora bien, al iniciar a escribir sobre los factores, mencionamos que según la entidad financiera a la que acudas, habrá diferencias significativas, requisitos y análisis. 

Algunas son más permisivas que otras.

Hoy en día, luego de la crisis inmobiliaria del 2008 que desató la declaración de bancarrota por parte de Lehman Brothers, las políticas de crédito se han endurecido para evitar que se suscite un hecho como aquel.

Sin embargo, aún hay entidades a las que se puede acudir para solicitar un préstamo hipotecario.

¿Qué empresas otorgan préstamos hipotecarios en Estados Unidos?

Siempre que hablamos del tema del financiamiento, muchas personas preguntan, pero ¿qué entidades existen, aparte de un banco, para solicitar préstamos hipotecarios?

Pues, a diferencia de otros países, hay varias.

Las grandes corporaciones bancarias, con muchas sucursales en el país y presencia internacional son las más reconocidas, establecidas y que gozan de mayor capacidad de financiamiento, no solo para hipotecas sino para proyectos de gran envergadura.

Ayudan a mover la economía, dinamizan la empresa privada con sus políticas prestatarias, pero tienen requisitos más estrictos que deben cumplirse antes de ser considerados para solicitar un préstamo.

Sin embargo, hay otro tipo de entidades financieras que, según el caso, son más abiertas a evaluar solicitudes de préstamos hipotecarios provenientes de personas independientes, dueños de pequeños negocios o asalariados.

Además, están los corredores de hipotecas (Mortgage Brokers) que también tienen disponibles opciones para aquellos que desean adquirir una vivienda.

La diferencia principal entre una entidad y otra radica en las tasas de interés. Las de los bancos son más bajas, pero por otro lado otras entidades exigen menos requisitos a cambio de tasas más altas.

Entonces, la recomendación es ver esto con detenimiento y si no sabes sobre el tema, busca algún asesor inmobiliario que te ayude a entender mejor el tema, pues puede ahorrarte mucho dinero a largo plazo.

¿Cuáles son los requisitos para obtener un préstamo hipotecario?

El estándar de un banco es solicitar algunos documentos junto con ciertos requisitos financieros antes de evaluar la solicitud.

Antes de ir a cualquier entidad bancaria lo que debes tener en cuenta es el tipo de propiedad que quieres comprar.

Según su clasificación, hay diferentes requisitos y tasas de interés, por ejemplo, no es lo mismo una vivienda tipo unifamiliar que un apartamento o un townhouse. Además, está el tema de si es primera vivienda, segunda o si es vivienda para esparcimiento.

Los requisitos pueden variar e incluir algunos de los siguientes:

Documento de identidad: Esto es el ID personal para las personas naturales del país. 

Si eres extranjero, te solicitarán copia del pasaporte y algún tipo de visado vigente que ampare tu estatus migratorio, por ejemplo, una visa tipo B-1 o B-2. Si eres inversionista entonces aplicaría una visa EB-5.

Abono inicial (Down Payment): Generalmente oscila entre 20% o 30% del valor de la vivienda, si hablamos de casas unifamiliares. En el caso de apartamentos y townhouses, puede llegar hasta un 50%.

Declaración de impuestos: Para garantizar el cumplimiento de las normas fiscales legales, es probable que te soliciten el historial de tus pagos al IRS o necesites firmar el formulario 4506-T mediante el cual autorizas a la entidad bancaria a solicitar el mismo a tu nombre.

Prueba de ingresos: Talonarios de pago en caso de que seas asalariado, son necesarios, además del formulario W-2.

Si eres independiente o tienes otras fuentes de ingreso te pedirán documentos para demostrarlas y verificar que son ciertas y estables.

Otros documentos: Para respaldar la petición es normativa también solicitar estados de cuenta bancarios, número de seguro social e historial de pagos de alquiler para ver si pagas a tiempo.

Aunque no lo soliciten, las entidades siempre consultarán tu historial crediticio para lo cual te pedirán tu autorización mediante la firma de algún documento.

¿Qué es el historial crediticio y cómo funciona?

Un historial crediticio es la sumatoria de las actividades que demuestran la forma en que has administrado los créditos que se te han otorgado.

La mayoría de las personas tiene un historial crediticio, a menos que nunca hayan comprado algo a crédito en su vida.

Muchas personas prefieren comprar al contado, entonces para ellos, ¿es probable que no tengan historial de crédito? No necesariamente. Recordemos que un alto porcentaje de la población tiene tarjetas de crédito. 

Entonces, puede darse la situación de haber comprado al contado utilizando la tarjeta de crédito.

En este caso, tu historial crediticio refleja ese comportamiento, si haces a tiempo o no los pagos mínimos de la tarjeta de crédito, si has excedido el límite otorgado y muchos otros factores.

Ahora bien, ¿cómo se estructura la información de un historial crediticio?

La información en el historial contiene tu información personal, del manejo de los créditos, de consultas hechas por entidades, así como el puntaje (score) personal que el algoritmo calcula según el comportamiento histórico de pagos, deudas, etc.

Información personal: Incluye tu nombre, número de seguro social, fecha de nacimiento, lugar de residencia y un pequeño resumen de los empleos que has tenido.

Información crediticia: Despliega la información de cada cuenta a crédito que hayas tenido. Si en algún momento adquiriste un auto a crédito y lo pagaste poco a poco, se registra todo lo relacionado a este préstamo y así para cada uno de tus créditos.

Historial de consultas: Como parte del proceso de evaluación de un préstamo hipotecario, las entidades bancarias pueden consultar tu historial, siempre y cuando lo autorices. Estas consultas aparecen en el historial.

Hay otro tipo de consultas que se conoce como “soft inquiry” y se da cuando tú mismo o alguna otra persona consulta el historial para ver que, en efecto, tienes registros.

Puntaje (Score): El puntaje promedio de la población oscila entre 300 y 850 puntos. Según se acerque más a un número u otro, minimizará o maximizará las posibilidades de que se le otorgue un crédito a alguien.

El puntaje más bajo es 300, es decir, hay más riesgo de que esa persona cumpla con los pagos, ya sea por su capacidad o por su poca disciplina financiera.

Recomendaciones antes de solicitar un préstamo hipotecario

Ahora que ya conoces un poco más sobre elementos relacionados con el financiamiento, te daré unos consejos que debes poner en práctica antes de que acudas a alguna institución a solicitar un crédito hipotecario.

  1. Obtén tu historial crediticio: Así podrás saber tu situación actual, cuál es tu récord, tu puntaje y podrás dedicar tiempo a corregir aquello que no pinte muy bien. 
  2. Verifica el valor de la vivienda: Esto te ayudará a saber el monto que debes dar de “Down payment” y podrás saber si cuentas con ese dinero o si necesitas esperar un tiempo para ahorrar un poco más.
  3. Investiga las tasas de interés: Esto es crucial y no es una tarea difícil. Por lo general, los bancos publican en sus sitios web las tasas de interés, también puedes buscarlas en la web y luego compáralas para ver qué bancos ofrecen las mejores.
  4. Solicita estimados: Cualquier entidad bancaria debe otorgar lo que conocemos como un “Good Faith Estimate”, que es un cálculo de lo que tendrás que pagar en intereses y amortización a capital durante el tiempo que mantengas el préstamo.

Esto te ayudará a hacer los ajustes necesarios en tus finanzas personales y prepararte para la nueva obligación.

El proceso para obtener financiamiento y comprar una propiedad involucra ciertos pasos que debemos seguir. No son complicados, pero hay que tenerlos presente para evitar cometer errores y obtener desaciertos.

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