Pre-Construcción, la mejor etapa para maximizar una inversión

Cada cosa tiene su lugar y cada casa tiene su momento.

El mejor momento para dar un regalo es cuando alguien cumple años y el tiempo ideal para tomar agua es cuando se tiene sed.

En el mercado inmobiliario, hay momentos y tiempos para invertir.

Con anterioridad, mientras un conocido me contaba sobre el éxito que había obtenido en un negocio, me comentó: “Fue un golpe de suerte”. Sostenía que todo apareció en el momento justo y la inversión le produjo óptimos resultados.

Ahora que tengo más experiencia, me he dado cuenta de que la suerte es un elemento que puede preverse y que si se llevan a cabo los ajustes adecuados, se puede manipular y anticipar.

Aquellos que se inclinan hacia lo esotérico quizás me contradirán, pero los hechos así lo comprueban, al menos en el mercado de los bienes raíces.

Si buscamos un sinónimo para el término “suerte”, en este contexto, “tener la información adecuada en el momento preciso”, sería una buena opción.

 

¿Invertir o no Invertir? Esa es la pregunta

Con esta interrogante, que parafrasea célebre frase de Hamlet de William Shakespeare, nos introducimos en un tema que los inversionistas dominan a la perfección y ponen en práctica para maximizar el resultado de sus inversiones.

¿Cuál es ese tema? Anticiparse a los demás e invertir cuando y donde nadie lo ha hecho.

Cuando hablamos del desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios, hay etapas que se ejecutan, de forma consecutiva, antes de que se pueda apreciar el edificio construido con letreros de “Se Vende” colgados de su exterior.

A esto se le conoce como el proceso de Pre-Construcción y consta de varias etapas.

Los inversionistas visionarios, por lo general, optan por comprar propiedades durante el proceso de Pre-Construcción, unidades que luego pondrán en alquiler o venta y obtendrán un retorno mayor sobre lo invertido.

Este proceso consta de varias etapas, las explico a continuación.

Etapas previas a la construcción de un proyecto inmobiliario

Todo proyecto de construcción tiene ciertas etapas estándar que debe atravesar antes de estar concluido y son las siguientes:

  • Fase previa: En esta fase se concibe la idea del proyecto, se le lleva a planos arquitectónicos para detallar medidas, dimensiones, etc, para luego llevarlo a aprobación ante las autoridades competentes y obtener los permisos de construcción.
  • Cercado del perímetro de construcción: Es requerido para poder garantizar la seguridad de los participantes en la construcción del proyecto y de aquellas personas que circulan en los predios externos.
  • Preparación del terreno:  En inglés se le conoce como “groundbreaking” y es la etapa de movimiento de tierras, proceso previo a la colocación de los cimientos de la propiedad.
  • Cimentación: Aquí se colocan las bases. Cimientos que sostendrán la estructura, la mantendrán erguida y firme para soportar el peso de todo lo que será alojado en sus instalaciones.
  • Estructurado: Es la colocación de los pilares, losas y escaleras de lo que será el futuro edificio o proyecto. Es la construcción del esqueleto, estructura o armazón de la unidad.
  • Cerrado de exteriores: Involucra la colocación de las paredes y estructuras que formarán todo el exterior del complejo.
  • Cerrado de interiores: Incluye lo relacionado con la colocación de divisiones, paredes internas, acabados, techos y todo lo concerniente a dar esos últimos detalles antes de entregar la propiedad al comprador, previa gestión de permisos de ocupación por parte del desarrollador (developer).

¿Por qué te menciono las etapas que forman parte de un proyecto? Porque en cada una de ellas, en paralelo, se van dando gestiones de mercadeo y ventas para lograr captar los prospectos adecuados que tendremos la oportunidad de convertir en futuros clientes.

A medida que se avanza en la construcción del proyecto, sus precios van cambiando.

¿Cómo influyen las etapas de construcción de un proyecto en su precio de venta?

Los proyectos de los desarrolladores necesitan financiamiento para ser ejecutados, debido a los elevados montos de los costos de materiales de construcción y mano de obra calificada involucrada en el proceso.

Por ende, deben acatar aquellas pautas dictadas por la entidad que financia el proyecto, en otras palabras: el banco.

Para iniciar un proyecto de construcción, un desarrollador -probablemente- tendrá que aportar algo de capital para arrancar las obras y garantizar al banco que tiene la liquidez necesaria durante cada etapa de la obra. 

Luego, para avanzar en el proceso de construcción, el banco va desembolsando según lo acordado con el desarrollador, montos específicos en tiempos acordados.

Esos recursos se destinan a la adquisición de materiales de construcción, se paga al personal involucrado y así se va llevando a cabo la construcción del proyecto, siempre enfocados en cumplir con los tiempos de entrega acordados.

Para ejecutar cada etapa de construcción, es mandatorio que el proyecto alcance cierto ritmo de aceptación, es decir, cumplir con una cuota de ventas y clientes que separen las unidades, casas unifamiliares o townhouses disponibles. 

Así, se va llevando un ritmo hasta que se llega a la culminación del proyecto, con todas las unidades vendidas o solo algunas disponibles por vender.

Entonces, para poder cumplir con las cláusulas estipuladas por el banco con el desembolso programado de dinero, los desarrolladores diseñan diferentes etapas de venta para sus proyectos. 

Veamos cuál es el esquema de ventas de cinco pasos para un proyecto de casas unifamiliares y townhouses. También te muestro los porcentajes de desonbolsos que se solicita al cliente, según la etapa:

  1. Firma del contrato – 10% del valor de la propiedad
  2. Al primer movimiento de tierra (groundbreaking) – 5%
  3. Al inicio de la construcción – 5%
  4. Al colocarle techo a la propiedad – 10%
  5. Al momento de la firma de la escritura (día de cierre) – 70%

Con este esquema, el desarrollador asegura el flujo de caja necesario para cumplir con los requerimientos del banco.

Ahora bien, para lograr captar la atención de inversionistas, los desarrolladores ofrecen el proyecto desde que está en planos, es decir, una vez los planos han sido aprobados por las instituciones gubernamentales para iniciar construcción.

Los precios otorgados en esta etapa son especiales, muy por debajo de lo que costará un inmueble luego de la finalización del proyecto.

De esta forma, se capta la atención de visionarios que deciden invertir en los proyectos antes que el promedio de la población, puesto que la información llega a ellos de primera mano. 

Decimos visionarios porque muchas veces las zonas de desarrollo no son muy populares al inicio, pero a medida que va pasando el tiempo, las propiedades van tomando valor.

¿Momento ideal para la compra de un inmueble? Antes de iniciar el movimiento de tierras. 

Las estadísticas indican que más del 50% de los inversionistas compran proyectos sobre planos al contado. Esto inyecta buena cantidad de dinero al desarrollo y garantiza su éxito.

¿Cómo puedo aprovechar las oportunidades de inversión en Pre-Construcción?

La respuesta es simple, mantente informado.

Para mantenerse informado hay varias opciones: está el camino largo y tortuoso, también está el atajo productivo, ese que te conduce por la autopista de las oportunidades para que decidas cuál es la que más te conviene para invertir.

El camino largo es buscar información por tu cuenta, ya sea a través de sitios web de diferentes agencias de bienes raíces o de la cámara de comercio del sur de Florida.

Necesitas invertir tiempo en buscar, identificar y filtrar toda la información que necesitas, para entonces contactar a los desarrolladores que tienen los proyectos de tu interés.

La mejor opción es trabajar conmigo.

Como agente inmobiliario internacional, especializado en asesorar a inversionistas de Latinoamérica, estoy en capacidad de proveerte información de los proyectos que ofrecen las ventajas más atractivas para invertir y obtener el mejor retorno sobre tal inversión.

Me esfuerzo por mantener el contacto con desarrolladores, lo que me permite ofrecer -a mis clientes- proyectos que no han salido al mercado y que pueden ser la primicia que hayas estado esperando.

No me enfoco solo en Miami sino en varias áreas del sur de Florida.

En esta zona, se estima que para 2021 se incremente la llegada de inversionistas, sobre todo provenientes de países como Chile y Argentina, donde la situación no perfila bien.

Además, estoy en capacidad de brindar ayuda en temas legales y contables, para facilitar las cosas aún más. Entonces, no dudes en contactarme.

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