FIRPTA: conozca todo sobre la ley antes de comprar una vivienda

Blog Inmobiliario

¿Sabía que, al momento de comprar su propiedad en los Estados Unidos, puede ahorrarse mucho dinero en impuestos si se asesora con alguien que conozca acerca de qué es la ley FIRPTA?

Cuando decide comprar un inmueble siendo un comprador extranjero, debes ser muy cauteloso y contar con la asesoría correcta para estructurar tu adquisición y no llevarte sorpresas más adelante cuando quieras vender tu propiedad.

¿Ha escuchado usted alguna vez sobre qué es el FIRPTA?  Si aún no lo ha hecho, en este artículo le voy a explicar en detalle, de qué trata esta ley, cómo funciona y que se puede hacer para proteger su inversión inmobiliaria en los Estados Unidos.

¿Qué es la ley FIRPTA o impuesto sobre la renta para extranjeros?

El Firpta es la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera de Bienes Raíces y afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Básicamente, el propósito de esta ley es exigir a los inversionistas extranjeros que paguen el impuesto sobre la renta o income tax por la venta o ganancia ocasional sobre los inmuebles que tengan en los Estados Unidos.

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¿Por qué surgió esta Ley FIRPTA en Estados Unidos?

Esta Ley fue aprobada para hacer que las transacciones de bienes raíces fueran igualmente justas. Tanto para los residentes de Estados Unidos como para los inversionistas extranjeros. Antes de que esta Ley existiera, no había forma de gravar los impuestos sobre las ganancias de los inversionistas no residentes.

FIRPTA está diseñado para evitar que los propietarios extranjeros vendan sus propiedades en Estados Unidos y se lleven sus ganancias a otros países. Es decir, fuera de la jurisdicción del Servicio Interno de Impuestos (IRS) sin haber pagado el impuesto correspondiente sobre la ganancia de la venta.

¿Cómo afecta FIRPTA a los inversionistas inmobiliarios?

FIRPTA afecta a cualquier persona natural extranjera no residente y a las personas jurídicas extranjeras no consideradas corporaciones nacionales.

Si usted es un inversor mexicano o colombiano que planea vender su propiedad en Estados Unidos, esta ley afecta desde el punto impositivo al retener el día del cierre entre el 10 y el 15% sobre el precio de venta de la propiedad.

En otras palabras, si usted vende su propiedad por un monto de USD $500,000.00 (Quinientos mil dólares)  entonces, en el momento del cierre la compañía de título estará obligada a retener USD$50,000 (Cincuenta mil dólares) del valor de venta de su propiedad por la venta del inmueble. Dicho monto será depositado en una cuenta especial llamada Escrow Account o Depósito en custodia. 

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¿Qué actos están gravados con el FIRPTA?

La prestigiosa firma Norton Rose Fullbright (2018) explica que la FIRPTA es una excepción al tratamiento fiscal de los extranjeros. Normalmente en los Estados Unidos solo se grava a las personas extranjeras no residentes por sus ganancias procedentes de la enajenación de bienes que estén “efectivamente conectados” con la realización de una actividad comercial o empresarial dentro del país. A esto se le llama “ingresos efectivamente conectados”.

En este sentido, la FIRPTA tiene un tratamiento especial. Se considera que las ganancias obtenidas por una persona extranjera debido a la enajenación de un interés inmobiliario siempre serán tratadas como un “ingreso efectivamente conectado”. Lo que hace que estén sujetas al impuesto federal sobre la renta estadounidense. Es necesario aclarar que una enajenación no se limita a la venta. Puede ser: intercambio, liquidación, reintegro, donación o transferencia de un interés inmobiliario.

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Este es el porcentaje de retención a considerar

Este es el rango de porcentaje fijado por el Gobierno para asegurarse que se cubrirá la obligación tributaria. Es importante reconocer que la obligación tributaria real no se conoce al momento de la protocolización. Muchas veces el 10-15% de retención sobrepasa el monto de impuesto correspondiente sobre la ganancia. En este caso, el vendedor recibirá el reembolso después de presentar su declaración de impuestos.

¿Existen excepciones para FIRPTA que pueda aprovechar?

Existen algunas excepciones para la aplicación de esta ley, según las cuales el vendedor no tiene que retener el impuesto. Sin embargo, aún deben cumplirse los requisitos de notificación. Algunas de estas excepciones son:

  • Cuando una persona natural adquiere una propiedad para utilizarla como residencia y el precio no supera los $300.000 dólares.
  • El interés inmobiliario proveniente de una participación en una empresa estadounidense que cotice en la bolsa.
  • Cuando el vendedor es un fondo de pensiones extranjero cualificado.
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¿Cómo reducir la retención de impuestos Firpta?

Mediante el certificado de Retención, que se refiere al proceso y a la documentación que permite una reducción o exención de la retención requerida bajo la Ley de Impuesto sobre Inversionistas Extranjeros en Bienes Raíces de los Estados Unidos (FIRPTA, por sus siglas en inglés).

Cuando un extranjero vende un interés en bienes raíces en los Estados Unidos, la FIRPTA generalmente requiere que el comprador o el agente de cierre retenga un 15% del monto total de la venta. Sin embargo, hay circunstancias en las que la retención puede reducirse o eliminarse.

Para solicitar una reducción o exención de la retención bajo FIRPTA, el vendedor puede presentar al IRS el Formulario 8288-B, «Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests». Este formulario es esencialmente una solicitud para obtener un «Certificado de Retención» del IRS.

Certificado de retención Firpta

Algunos puntos clave sobre el Certificado de Retención en relación con FIRPTA son:

  1. Razones para la solicitud: Las razones comunes para solicitar un certificado de retención incluyen demostrar que el vendedor no incurrirá en una ganancia imponible, que la transferencia está exenta por alguna otra razón o que la cantidad retenida es mayor que el impuesto máximo que se debe.
  2. Plazos de presentación: El Formulario 8288-B debe presentarse antes de la fecha de cierre de la venta. El IRS generalmente actúa sobre la solicitud dentro de los 90 días posteriores a su recepción.
  3. Efecto del certificado: Si se aprueba la solicitud, el IRS emitirá un Certificado de Retención que especifica la cantidad (si la hay) que debe retenerse. Esta cantidad será igual o menor que la retención estándar del 15%.
  4. Entrega al comprador: Una vez que se recibe el Certificado de Retención del IRS, se debe entregar una copia al comprador o al agente de cierre para asegurarse de que retengan la cantidad correcta en el cierre.
  5. Retención y presentación: Incluso si se reduce la retención, el comprador o el agente de cierre aún debe presentar el Formulario 8288 y 8288-A para informar la venta y enviar al IRS cualquier cantidad retenida.

Este proceso puede ser complicado, y los errores pueden resultar costosos. Por eso es crucial que los compradores y vendedores extranjeros trabajen con profesionales. Los abogados o agentes inmobiliarios familiarizados con FIRPTA, garantizan que se cumpla con todas las obligaciones y se aproveche cualquier exención o reducción disponible.

¿Qué es el formulario 8288?

El formulario 8288, denominado «U.S. Withholding Tax Return for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests», es un documento del Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) de los Estados Unidos. Es utilizado en relación con la Ley de Impuesto sobre Inversionistas Extranjeros en Bienes Raíces de los Estados Unidos (FIRPTA, por sus siglas en inglés).

Aquí hay una descripción detallada:

Propósito del Formulario 8288

Cuando un extranjero vende un interés en bienes raíces en los Estados Unidos, el comprador o el agente de cierre está generalmente obligado a retener una cierta cantidad del precio de compra. Esta retención sirve como un impuesto anticipado sobre cualquier ganancia obtenida de la venta. El 8288 se utiliza para informar y enviar al IRS la cantidad retenida.

Porcentaje de retención

Por lo general, el comprador o agente de cierre debe retener el 15% del monto total de la venta. Aunque, hay ciertas excepciones y situaciones en las que este porcentaje puede variar.

Formulario 8288-A:

Junto con el 8288, el retenedor también debe presentar el 8288-A, «Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests», que proporciona detalles específicos sobre la venta. Una copia de este formulario se devuelve al vendedor, que puede usarlo para solicitar un crédito por la cantidad retenida cuando presente su declaración de impuestos.

Presentación y plazos:

El 8288 y cualquier cantidad retenida deben enviarse al IRS en el certificado de retención dentro de los 20 días posteriores a la fecha de transferencia de la propiedad.

Es esencial para los inversores extranjeros estar al tanto de las implicaciones de FIRPTA. Así como de la necesidad de presentar el 8288 al vender bienes raíces en los Estados Unidos. Si está considerando vender o comprar propiedades en EE.UU. siendo un extranjero, le recomendaría trabajar con un experto en impuestos o un profesional inmobiliario familiarizado con estas regulaciones. Esto para garantizar el cumplimiento y minimizar las sorpresas fiscales.

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Conclusiones sobre FIRPTA

Lo principal que debe tener en cuenta, es contar con la asesoría de un Realtor especializado en compradores extranjeros. Puedo brindarle la información necesaria al respecto de cómo debe estructurar su inversión inmobiliaria en USA. Esta se debe estructurar bajo la figura de una compañía. Bien sea una LLC o una CORP o Corporación.

De esta forma, usted podrá hacer la compra de bienes inmuebles bajo una estructura legal y jurídica estadounidense. En otras palabras, debemos crear una empresa, de la cual usted será el dueño, para que esta empresa sea la dueña de la propiedad que se va comprar.

Invertir a través de una compañía es la opción más segura para resguardar su inversión inmobiliaria contra el FIRPTA en los Estados Unidos. Recuerde que en mi equipo de trabajo contamos con todos los servicios especializados para poder ayudarlo en la compra, venta, renta y administración de su propiedad desde el inicio hasta el final.


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